Medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible

Contexto

El Gobierno aprueba este real decreto-ley para responder a las dificultades de acceso a la vivienda, el incremento de precios del alquiler y la pérdida de uso residencial frente a usos turísticos y especulativos. La norma combina medidas urgentes de protección social con incentivos tributarios y mecanismos de movilización de fondos para incrementar el parque residencial asequible.

Te afecta si...

• Vives de alquiler en vivienda habitual: puedes solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años si tu contrato vencía antes del 31 de diciembre de 2028, y la actualización de tu renta queda limitada a un máximo del 2 % hasta finales de 2027 (o al 0 % si supera el índice de referencia).
• Alquilas una habitación o buscas un contrato temporal: la suma de las habitaciones no podrá superar el precio de la vivienda completa y se exige justificar por escrito el motivo real de la temporalidad para evitar fraudes.
• Estás en situación de vulnerabilidad económica y afrontas un desahucio por impago: el lanzamiento se suspende hasta 2030 frente a fondos buitre y grandes tenedores, o la Administración deberá ofrecer alternativa habitacional o pagar la deuda en dos meses para mantener tu contrato.
• Eres propietario o arrendador: dispondrás de reducciones en el IRPF de entre el 50 % y el 100 % del rendimiento neto si mantienes o bajas los precios de alquiler, pero no podrás repercutir los gastos de gestión inmobiliaria al inquilino ni exigir avales adicionales superiores a dos mensualidades.
• Quieres comprar tu primera vivienda: puedes optar a préstamos a coste cero de hasta 50.000 euros (o el 20 % del inmueble) mediante la línea «TU CASA», asumiendo un tope de precio permanente si decides revenderla.
• Eres titular de viviendas de uso turístico: los alquileres de menos de 31 días tributarán al 10 % de IVA y los ayuntamientos podrán aplicar recargos de hasta el 150 % en el IBI en zonas de mercado tensionado.
• Inviertes tus ahorros a largo plazo: puedes acceder a la nueva Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, que difiere la tributación de las ganancias patrimoniales y ofrece ventajas fiscales si mantienes los fondos más de cinco años.

Aspectos importantes de la propuesta

• Regulación del alquiler de temporada y por habitaciones: los contratos de temporada que no justifiquen formalmente una causa temporal real o superen doce meses sin motivo pasarán a regir como alquiler habitual; además, sus rentas sucesivas se limitan por el IRAV.
• Protección frente a desahucios: se introduce una enervación extraordinaria donde la Administración pública tiene dos meses para pagar la deuda o dar alojamiento; de no hacerlo, se subroga automáticamente en la posición deudora del inquilino vulnerable.
• Límite a adquisiciones especulativas: hasta el 31 de diciembre de 2030, grandes tenedores y entidades de crédito deteriorado no podrán comprar viviendas por debajo del 70 % de su valor de tasación oficial, con excepciones para vivienda social o tercer sector.
• Paquete tributario para inquilinos y propietarios: deducción en el IRPF del 10 % del alquiler para bases imponibles menores de 33.007,20 euros; escala de reducciones fiscales en IRPF a propietarios que abaraten rentas; gravamen del 25 % a beneficios no distribuidos de SOCIMI salvo si operan en alquiler asequible; y exención en ganancias patrimoniales si se vende la vivienda al sector público para destinarla a uso protegido.
• Mecanismos de crédito público «TU CASA» y Fondo de Impacto Social: dotación de hasta 10.000 millones de euros en créditos ICO para cubrir la entrada de la primera vivienda (a devolver sin intereses tras pagar la hipoteca) y un fondo de 400 millones para promociones innovadoras.
• Protección del patrimonio público: las viviendas dependientes de la entidad estatal CASA 47 (incluidos traspasos masivos de la Seguridad Social) mantendrán permanentemente limitado su precio de reventa conforme al módulo de vivienda protegida autonómico.

Detalles a tener en cuenta

• Entrada en vigor: la mayor parte de las medidas rige a partir del día siguiente a su publicación en el BOE, aunque los cambios de IVA en alquileres turísticos entran en vigor el 1 de diciembre de 2026 y la nueva escala de imputación de rentas en IRPF el 1 de enero de 2027.
• Condiciones del mecanismo «TU CASA»: los requisitos específicos de renta de los beneficiarios y el procedimiento de solicitud se desarrollarán mediante un futuro Acuerdo de Consejo de Ministros.
• Requisitos de la cuenta de inversión europea: el límite anual o saldo de aportaciones pendientes de recuperación no podrá superar los 150.000 euros en su modalidad ordinaria (800.000 euros si procede de la reinversión de vivienda transmitida), exigiendo que las carteras mantengan al menos un 70 % en activos del Espacio Económico Europeo.